ii. Mga serbisyo
Lupa at ari-arian
Titulo ng lupa, kontrata sa lupa at bahay, pagpapaalis, mana, expropriation at repormang agraryo.
Ang lupa at bahay ay kadalasang pinakamahalagang ari-arian ng pamilya. Ito ang mga usapin sa lupa at ari-arian na hinahawakan namin.
Titulo ng lupa
Ipinapakita ng titulo kung sino ang may-ari ng lupa at kung anong mga claim o pasanin ang nakatala rito. Ang problema sa titulo, gaya ng nawalang kopya ng may-ari, maling entry o lumang annotation, ay maaaring makapigil sa bentahan, pautang o hatian ng mga tagapagmana. Tinutulungan namin ang mga may-ari sa pagsusuri ng titulo at sa mga remedyo sa opisina o sa korte para maayos ito.
Paano kami makakatulong
- Pagsusuri ng titulo sa Registry of Deeds (annotation, lien, mortgage at rehistradong may-ari)
- Paglilipat ng titulo at tax declaration pagkatapos ng bentahan, donasyon o hatian ng mana
- Nawalang owner's duplicate copy ng titulo (petisyon para sa bagong owner's duplicate)
- Reconstitution ng nawala o nasirang orihinal na titulo
- Pagtatama o pagbabago ng entry sa titulo
- Pagkansela ng annotation; adverse claim at notice of lis pendens
- Pagpapatitulo ng lupang wala pang titulo
Ang karaniwang proseso
- Pagsusuri ng rekord. Kukuha kami ng certified true copy ng titulo at mga kaugnay na rekord, at ihahambing ito sa kopya ng may-ari at sa tax declaration.
- Pagpili ng remedyo. May mga problemang naaayos sa Registry of Deeds o sa ibang opisina. Ang iba, gaya ng nawalang owner's duplicate o pagtatama ng titulo, ay kailangan ng petisyon sa korte.
- Pagsampa. Ihahanda at isasampa namin ang mga papeles, at haharap kami sa pagdinig kung sa korte ang remedyo.
- Bago o naitamang titulo. Kapag naaprubahan, maglalabas ang Registry of Deeds ng bago o naitamang titulo, o kakanselahin o itatala nito ang annotation.
Ano ang dadalhin
- Kopya ng titulo (OCT, TCT o CCT), o ang numero nito at ang Registry of Deeds kung saan ito nakatala
- Pinakabagong tax declaration at resibo ng amilyar
- Mga deed, hatian o order ng korte na may kinalaman sa lupa
- Kung nawala ang kopya ng may-ari: kailan at paano nawala, at ang affidavit of loss kung nagawa na
- Lot plan, technical description o survey, kung mayroon
- Valid ID ng rehistradong may-ari, o special power of attorney kung may kumikilos para sa kanya
Kontrata sa lupa at bahay
Malaking transaksyon ang kontrata sa lupa o bahay, at mahirap nang itama ang mali sa mga dokumento kapag nakapagbayad na. Bilang abogado ng bumibili o nagbebenta, sinusuri namin ang titulo at ang karapatan ng kabilang panig, inihahanda o sinusuri ang kontrata at deed, at tumutulong sa rehistro at sa anumang alitan. Hindi kami broker at hindi kami nag-aalok o naghahanap ng ari-arian o bibili.
Paano kami makakatulong
- Pagsusuri kung may karapatang magbenta ang nagbebenta bago kayo magbayad (ang may-ari, asawa, kapwa may-ari, tagapagmana, o ahenteng may special power of attorney)
- Contract to sell, conditional sale at deed of absolute sale
- Deed of sale na pinirmahan ng mga tagapagmana o kapwa may-ari
- Real estate mortgage at release of mortgage
- Bumibili nang hulugan ng residential na lote, bahay o condominium unit (Maceda Law, R.A. 6552), at reklamo laban sa developer
- Alitan kapag hindi tumupad ang bumibili o nagbebenta
Ang karaniwang proseso
- Bago magbayad. Susuriin namin ang titulo at titiyakin na may karapatang magbenta ang nagbebenta, at na ito nga ang ari-ariang inaalok.
- Kontrata. Isusulat ang mga kasunduan: presyo, iskedyul ng bayad, pag-turnover, at ano ang mangyayari kung may hindi tumupad.
- Pagpirma. Ihahanda namin ang deed, titiyakin naming pipirma ang mga dapat pumirma (kasama ang asawa kung kailangan ayon sa batas), at ipapanotaryo ito.
- Rehistro. Irerehistro ang deed sa Registry of Deeds, na maglalabas ng bagong titulo sa pangalan ng bumili. Pagkatapos, ia-update ang tax declaration sa Assessor's Office.
Ano ang dadalhin
- Kopya ng titulo (OCT, TCT o CCT), o ang numero at lokasyon nito
- Pinakabagong tax declaration at resibo ng amilyar
- Anumang contract to sell, deed, o resibo ng naibayad na
- Buong pangalan, civil status at ID ng nagbebenta at bumibili; marriage certificate kung kasal
- Special power of attorney, kung may pumipirma para sa may-ari
- Lot plan o vicinity map, kung mayroon
Pagpapaalis at problema sa lupa
Karaniwan ang away kung sino ang may karapatang tumira o magmay-ari ng lupa o bahay, at maaari itong tumagal nang maraming taon kung hindi maayos na naaasikaso. Tinutulungan namin ang may-ari, nagpapaupa at nakatira na bawiin o ipagtanggol ang kanilang karapatan.
Paano kami makakatulong
- Demand letter na magbayad ng upa o umalis
- Unlawful detainer (para sa nangungupahan o nakatirang ayaw umalis)
- Forcible entry (para sa pumasok sa lupa sa pamamagitan ng dahas, pananakot o palihim)
- Accion publiciana at accion reivindicatoria (pagbawi ng posesyon o pagmamay-ari)
- Quieting of title at problema sa hangganan ng lupa
- Pagtatanggol sa nangungupahan at nakatira
Ang karaniwang proseso
- Demand. Kadalasan, kailangan munang magpadala ng nakasulat na demand na magbayad o umalis bago magsampa ng unlawful detainer.
- Barangay. Kung iisa ang lungsod o bayan ng dalawang panig, dumadaan muna ito sa barangay.
- Kaso sa korte. Isinasampa ang ejectment sa mababang korte at mas mabilis ang proseso nito.
- Pagpapatupad. Kung pumabor sa inyo ang korte, maaaring ipatupad ang desisyon para mabawi ang ari-arian.
Ano ang dadalhin
- Titulo, tax declaration o kontrata ng upa
- Nakasulat na demand na magbayad o umalis, at patunay na natanggap ito
- Certificate to file action mula sa barangay, kung iisa ang lungsod o bayan ng dalawang panig
- Resibo ng upa o listahan ng hindi nabayarang upa
- Survey plan o sketch, kung tungkol sa hangganan
- Litrato ng lupa o bahay at ng mga nakatira
Mana at hatian
Kapag pumanaw ang isang kapamilya, kailangang ayusin muna ang naiwan niyang ari-arian bago ito mailipat, maibenta o mahati. Ginagabayan namin ang pamilya sa pag-aayos ng mana, sa buwis, at sa paglilipat ng titulo.
Paano kami makakatulong
- Extrajudicial settlement of estate (hatian ng mana nang hindi dumadaan sa korte)
- Judicial settlement at special proceedings para sa mana
- Hatian (partition) ng mga tagapagmana
- Deed of sale ng minanang ari-arian
- Pagbayad ng estate tax at paglilipat ng titulo
- Pagbawi ng ari-arian at pag-aayos ng problema sa titulo
Ang karaniwang proseso
- Listahan. Ililista namin ang mga ari-arian, tagapagmana at dokumento.
- Dokumento ng hatian. Kung nagkakasundo ang mga tagapagmana at kumpleto ang requirements, maghahanda kami ng extrajudicial settlement. Kung hindi, dadaan ito sa korte.
- Buwis at publikasyon. Babayaran ang estate tax, at ilalathala ang hatian ayon sa Rules of Court.
- Paglilipat. Ililipat ang titulo at tax declaration sa pangalan ng mga tagapagmana o bumili.
Ano ang dadalhin
- Death certificate (kopya mula sa PSA)
- Titulo (TCT/OCT) o tax declaration ng lahat ng ari-arian
- Pinakabagong resibo ng amilyar (real property tax)
- Birth at marriage certificate na nagpapakita ng relasyon ng bawat tagapagmana
- Valid ID ng lahat ng tagapagmana
- Anumang testamento, deed of sale o donasyong pinirmahan ng pumanaw
- Listahan ng bank account, sasakyan at utang, kung alam
Extrajudicial settlement: hatian ng mana nang hindi dumadaan sa korte
Kailan puwedeng hatiin ng mga tagapagmana ang mana nang walang kaso, at ang mga hakbang.
Basahin →Expropriation at tamang bayad sa lupa
Maaaring kunin ng gobyerno at ng ilang utility company ang pribadong lupa para sa gamit ng publiko, pero ayon sa Konstitusyon, kailangan itong bayaran nang tama (just compensation). Tinutulungan namin ang may-ari ng lupa na makatanggap ng makatarungang bayad.
Paano kami makakatulong
- Pagsusuri ng abiso at alok mula sa ahensya o utility
- Negotiated sale sa ilalim ng Right-of-Way Act
- Kasong expropriation sa korte
- Pagtaya ng halaga ng lupa, pananim, at mga gusali o istruktura
- Danyos para sa natitirang bahagi ng lupa (consequential damages)
- Usapin kung right-of-way lang ba o kukunin ang buong lupa
Ang karaniwang proseso
- Abiso at alok. Karaniwang magpapadala ang ahensya ng abiso at alok na bilhin ang lupa.
- Negosasyon. Maaaring tanggapin, makipag-usap tungkol sa, o tanggihan ng may-ari ang alok.
- Kaso sa korte. Kung walang kasunduan, maaaring magsampa ang ahensya ng kaso sa korte. Bago ito makapasok sa lupa, kailangan muna nitong magdeposito sa korte ng halagang itinakda ng batas. Sa mga proyekto ng pambansang gobyerno sa ilalim ng R.A. 10752, ito ay 100% ng BIR zonal value ng lupa, kasama ang replacement cost ng mga istruktura at ang kasalukuyang halaga sa merkado ng mga pananim at puno. Ang ibang kaso ay sumusunod sa Rule 67 ng Rules of Court o sa Local Government Code.
- Tamang bayad. Ang korte ang magtatakda ng pinal na halaga ng just compensation, at babayaran ng ahensya ang kulang mula sa naideposito nito.
Ano ang dadalhin
- Titulo at tax declaration ng apektadong lote
- Natanggap na abiso, alok o summons mula sa korte
- Sketch o plano ng apektadong bahagi
- Litrato ng pananim, bahay at iba pang nakatayo sa lupa
- Resibo o rekord ng halaga ng mga ipinatayo o itinanim
- Anumang bayad o dokumentong napirmahan na
Usaping agraryo
Ang usaping agraryo ay may kinalaman sa magsasaka, may-ari ng lupa at sa Department of Agrarian Reform (DAR). Tinutulungan namin ang mga magsasakang benepisyaryo, ang kanilang kooperatiba at ang mga may-ari ng lupa.
Paano kami makakatulong
- Problema sa CLOA at emancipation patent
- Alitan ng may-ari ng lupa at ng magsasaka o benepisyaryo
- Kaso sa DAR at DARAB
- Kooperatiba ng agrarian reform beneficiaries
- Paglilipat at mga limitasyon sa ibinigay na lupa
- Tanong kung sakop o exempted ang lupa
Ang karaniwang proseso
- Pagsusuri ng dokumento. Titingnan namin ang titulo, CLOA o patent, at ang rekord sa DAR.
- Tamang tanggapan. May mga usaping napupunta sa DAR, at may mga alitang napupunta sa DARAB o sa korte.
- Pagsampa at pagdinig. Ihahanda at isasampa namin ang kaso at haharap kami sa mga pagdinig.
- Pagresolba. Susubaybayan namin ang usapin hanggang sa desisyon at pagpapatupad nito.
Ano ang dadalhin
- Titulo, CLOA o emancipation patent
- Tax declaration at pinakabagong resibo ng buwis
- Survey o subdivision plan, kung mayroon
- Mga order, abiso o certification mula sa DAR
- Mga dokumento ng upa, tenancy o bentahan
- Litrato ng lupa at ng mga palatandaan
Pangkalahatang impormasyon lamang ang pahinang ito tungkol sa serbisyong ito. Hindi ito legal na payo, at maaaring iba ang proseso sa inyong kaso.
Iba pang serbisyo
Pera, kontrata at paniningil
Hindi nabayarang utang at account, demand letter, hindi pagtupad sa kontrata, at areglo.
→Kasong kriminal
Para sa inaakusahan o nagrereklamo, mula preliminary investigation hanggang paglilitis at apela, kasama ang aksidente sa sasakyan.
Tingnan lahat ng serbisyo
Lahat ng 7 serbisyo sa iisang listahan.
→Pag-usapan natin ang inyong problema.
Ang konsultasyon ay sa pamamagitan ng appointment sa aming opisina sa Davao City. 0917-823-0577 · office@tmlawph.com